Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichwert-Verfahren, welches vor über 20 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.
Eine Vielzahl der Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewertet heute im Rahmen der Hypothekarvergabe die Objekte mit dieser Methode. Auch viele Makler oder Projektentwickler wenden sie an, um eine schnelle, marktnahe und kostengünstige Bewertung von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern zu erhalten.
Die hedonische Bewertung eignet sich nicht nur zur Beurteilung von einzelnen Objekten, sondern bietet auch zahlreiche Vorteile zur Überwachung und Steuerung von Immobilienportfolios.
Vorteile
Marktnähe
Der Einfluss der einzelnen Eigenschaften auf den Preis wird nicht von einer Person, sondern von der Masse der Käufer und Verkäufer, d.h. dem Markt festgesetzt. Die Statistik extrahiert und verallgemeinert somit die Logik des Marktes, womit die Methode auch als objektiv bezeichnet werden kann.
Schnelligkeit
Sind alle notwendigen Angaben zur Liegenschaft vorhanden, erfolgt eine Bewertung sehr rasch. Eine erneute Beurteilung des Objekts zu einem späteren Zeitpunkt ist zudem sehr einfach und die Kontinuität in der Bewertung gewährleistet.
Schweizweit anwendbar
Die Schätzformel lässt sich in der ganzen Schweiz anwenden – auch in Regionen, in denen vergleichsweise wenige Transaktionen stattfinden.
Schätzgenau
Im Gegensatz zu den traditionellen Methoden lassen sich bei der hedonischen Bewertung genaue Aussagen bezüglich deren Genauigkeit machen.
Methode
Die hedonische Methode ist eine statistisches Verfahren, welches bereits Mitte des vergangenen Jahrhunderts in den USA entwickelt wurde, um die Preisunterschiede von Gütern (z.B. bei Autos oder Bauland) trotz sehr unterschiedlicher Eigenschaften zu erklären.
IAZI hat die Idee der Anwendung der hedonischen Methode auf Immobilien 1994 aufgenommen, einen Datenpool gestartet und erstmals gesamtschweizerische Modelle gerechnet. Während die Methode nun in der Schweiz schon länger etabliert ist, setzt sie sich auch im Ausland immer mehr als «best practice» für die Bewertung von Wohnimmobilien durch.
